Permis de Louer: késaco?

Je suis propriétaire d'un logement que je loue, quelle est la démarche à suivre?

Pourquoi un permis de louer?
La Mairie de Soisy sur Ecole poursuit son engagement dans la lutte contre l’habitat indigne et insalubre en mettant en place le dispositif du "permis de louer".

À compter du 1er Aout 2021, il est donc demandé aux propriétaires bailleurs privés d’un logement d’obtenir un permis de louer. Selon la zone où se situe le logement*, deux types de démarches s’appliquent:

- la demande d’autorisation préalable
- la déclaration de mise en location

Gage d’un habitat digne, ce mécanisme de contrôle du parc locatif privé a pour objectif de mettre fin à la mise sur le marché de logements insalubres.

Les plus-values de la mise en place du permis de louer sont multiples :

* Assurer un logement digne aux locataires.
* Lutter contre les marchands de sommeil.
* Mieux connaître les logements mis en location pour mieux cibler les actions de lutte contre l’habitat indigne.
* Améliorer le patrimoine et l’attractivité du territoire.
* Défendre les propriétaires en cas de mauvaise utilisation du logement par les locataires.

* voir sur carte ou contacter la mairie en cas de doute.

Qui est concerné?

Tout propriétaire ou bailleur privé, pour une première mise en location ou
un changement de locataire à compter du 1er Août 2021. Le dispositif
s’applique sur les biens loués meublés ou non-meublés, loués en tant
que résidence principale, c’est-à-dire au minimum 8 mois par an.

Ne sont donc pas concernés:
- les renouvellements de bail,
- les reconductions de bail et les avenants au bail.

Cette mesure ne s’applique pas non plus aux
locations touristiques saisonnières (loués moins de 4 mois dans l’année), ni
aux baux commerciaux.

Cadre juridique:

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite "Loi ALUR", et son décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location, renforce la lutte contre l’habitat indigne*, en permettant aux collectivités de mieux contrôler la qualité du parc locatif sur leur territoire. Par délibération du 1er Février 2021, le Conseil Municipal a institué le permis de louer, avec une prise d’effet en date du 1er Août 2021, au regard de la réglementation, avec :

* un régime d’autorisation préalable sur le secteur UA du PLU ainsi que sur l'ensemble de la résidence des Réaux
* un régime déclaratif sur le reste du territoire communal.

Pour rappel, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et
doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Quelles sanctions si je ne déclare pas?

Dans le cas d'une absence de dépôt de demande d'autorisation préalable de mise en location du logement, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d'une amende allant jusqu'à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal est porté à 15 000 € (article L 635-7 du code de la construction et de l'habitation).

Dans le cas d'une mise en location en dépit d'une décision de rejet, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d'une amende allant jusqu'à 15 000 € (article L 635-7 du code de la construction et de l'habitation).

Le produit de ces amendes sera directement versé à l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah). Cet établissement public a pour mission d'améliorer le parc de logements privés existants. Elle accorde des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté.

La mise en location d'un logement par un propriétaire, sans autorisation préalable est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

Pour rappel:

Un bail de location doit avoir une durée minimum de 3 ans pour un logement vide et d’un an pour un logement meublé. Le propriétaire doit également fournir le DDT ainsi que l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) et le mesurage de la superficie habitable.

Chaque propriétaire a déjà l’obligation légale de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) qui regroupe notamment :

- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) –  validité : 10 ans.
- Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) pour les logements
construits avant 1949 – validité : 6 ans si positif, illimitée si négatif.
- Une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante – validité
illimitée.
- L’état de l’installation intérieure électrique et gaz – validité : 6 ans.

Questions? Réponses!

Quel (s) effet (s) sur le bail en cas de mise en location sans autorisation / déclaration ? 
La mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. 

Si je ne loue pas mon logement tout de suite à la suite de l'obtention de mon autorisation? 
L'autorisation devient caduque si le logement n'est pas loué, deux ans après la date d'autorisation.

Le produit des amendes sera reversé directement à l'ANAH. Concrètement, pour quoi faire?
L'Agence Nationale de l’Habitat, peut aider les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements destinés à la location, sous certaines conditions. Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique ou de travaux plus lourds, vous pouvez bénéficier d'aides financières de l'Anah pour les réaliser et obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des locataires de ressources modestes.